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房价飙升租金普降租售比反差拉大警示楼市风

2019/02/27 来源:云浮信息港

导读

房价飙升租金普降 租售比反差拉大警示楼市风险_房地产今年上半年,一方面是市场销售火爆,房价大幅上涨,北京、上海这样的一线城市房价已经达到

房价飙升租金普降 租售比反差拉大警示楼市风险_房地产

今年上半年,一方面是市场销售火爆,房价大幅上涨,北京、上海这样的一线城市房价已经达到2008年以来房价,另一方面租赁市场租金却出现了持续下滑的现象。业内人士提醒,过低的租金回报率或将改变目前市场格局,促使市场面临分水岭。而长期看,房价势必会向租金靠拢。 ■案例 买房不如租房 5月底,吴小姐和同学在望京租了一套两居室,精装修,家电家具齐全,通风采光都很好。月租2600元,包取暖费、物业费,如果租金年付的话,30000元/年。 住了一段时间后,吴小姐想把这套房子买下来,简单了解了下市场。这个小区里,和吴小姐租住的房子同户型的一般售价在120万左右,售价135万。也就是说,按照120万元的价格,吴小姐可以3万元/年的价格租40年,如果要贷款购房,按首付两成,贷20年计算,以现在的优惠利率,购房本息总计165万左右,再加上购房契税、中介费等,预计总付出超过170万元,按3万元/年的租金,吴小姐可以租56年。考虑到买房后需要自己负担物业费和取暖费,56年至少要支出20万元。而此房的房龄已经有10年之多。 吴小姐告诉:"这样看来,买房真不如租房。"吴小姐认为这样离谱的租售比不可能持续,她准备继续租房,等待市场转机。 ■市场现状 租金普遍下降 据中原地产三级市场部数据显示,春节后,北京市房产市场极其活跃,成交量大幅上涨,房价出现了不同程度的上涨,而与此同时,租赁市场却较为平淡,3月份后甚至开始走低。 2009年上半年北京住宅租赁市场整体租赁价格走低,全市租金均价为2322元/月·套,比去年同期的2478元/月·套下降了6.29%。其中普通民宅租赁市场租赁价格指数自去年第二次交易旺季结束后出现了下调态势,进入到2月以后,指数走势稳中有升。而高端租赁市场租赁价格指数则出现了反复之后的加速下滑,未来一段时间内可能将继续维持这一状况。从城八区住宅租赁市场来看,2008年上半年城八区租赁均价达到了2387元/月·套,与去年同期的价格2793元/月·套下降了406元/月·套,降幅为14.54%。 租售比反差增大 按照国际上一般的租售比(即房屋月租金与售价之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1:230至1:100之间。这个比值意味着,如果把房子按现在的租金出租,100个月至230个月(大致相当9年至20年)内能收回购房款,买房就是合算的。 以两居室为例,右表是北京21世纪房地产经纪公司提供的近一个月以来北京热点成交地区的房屋租售情况。 该表显示,几个主要热点成交地区的房屋租售比普遍在1::350的范围内这表明北京当前的房价水平已处于高位。 ■研究 租金回报率明显过低 在房地产市场,房屋的租金水平体现了房屋使用价值的高低,是房价的基础。从理论上讲,商品房价格变化应与租金变化同步,但是,上海房地产研究院综合研究部研究数据显示,2004年至2008年,我国房价增幅高达6%到10%,而租金涨幅仅维持在2%上下。这种房价脱离房租的现象,说明房价增长过快,已经不合理。 报告指出,目前我国房产租金回报率走势自2002年开始逐步下降,至今年一季度,租金回报率已降至4%,相对2001年一季度降低30%。报告显示,近12年我国房产复合租金回报率仅5.05%,明显低于法国9年的6%,英国26年的7.9%、澳大利亚22年的9.5%。 对上海、杭州、北京、广州、深圳等7个城市的普通商品住宅进行了抽样调查,调查显示,一季度7城市普通住宅租金回报率除北京外均小于4%,低于香港、法国的多年复合租金回报率。而国际普遍认为,一个健康的房地产市场,租金回报率至少要达到5%。但指出,如要恢复到5%的租金回报率,7城市房价平均下降幅度需达31.5%之巨。 ■业内解读 四原因降低租金 我爱我家副总胡景晖认为:租赁市场租金价格下降的原因有四,,今年租赁市场需求增幅出现回落,同时目前市场中租赁房源供给量相对居高不下,持续供大于求的状况必然会影响租金价格长期走势;其次,去年观望房价走势的承租人群在春节后不断转向一、二手房市场,承租需求进一步下滑;再者,去年租金价格过高还与奥运会的召开以及CPI不断抬升有关;第四,经济危机降低了部分承租者承租能力,业主不得不降低租金。 市场面临分水岭 中经联盟秘书长陈云峰认为,租金回报率的持续下降是一个非常重要的信号。据他分析,投资型需求中八成看重的是投资回报率,只要回报率能跑过银行利率就行,但现在租金回报率远低于5年期的存款利率,这将对理性投资需求产生很大的影响。 陈云峰提醒购房者,投资型需求需要冷静理性看待市场,不要盲目追高。刚毕业不久的年轻人需要转变观念,别一门心思买房,"现在买房太傻,聪明人就去租房,千万别死要面子活受罪。" 不一定代表泡沫化 21世纪不动产市场分析师孟奇介绍,随着房产价格一路走高,房产投资风险正在加大,如果租赁投资收益逐渐缩小,会直接导致越来越多的人在购买房屋时更看重租售比,因为租售比是反映一个区域或者一个楼盘是否具备良好投资价值的一个主要参考指标。同时,租售比更多是作为判断房产市场投资过热的辅助手段,对于房价趋势的预判只起到参考作用而非决定因素。如果仅根据租售比走低就判断房价存在泡沫是较为武断的。 房价必然要向租金靠拢 上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,随着房地产市场趋于成熟,租金回报率应呈上升趋势。但从近几年国内情况看,租金回报率持续下降,这意味着以租金回报率衡量,我国房产的投资价值是下降的,原因在于租金增长缓慢,而房价增长过快。 杨红旭指出,短期而言,受通胀预期影响,部分投资投机需求入市,必然会进一步推高房价,但长期而论,租金回报率偏低却是不争的事实,未来房价水平必然还会向租金水平靠拢。 他提醒,受经济危机影响,短期内我国房屋租金回报率还将进一步下调。 ■市场反馈 面对不断创新高的房价,相关部门终于出手了。6月22日,银监会印发《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申要严格遵守二套房贷的有关政策。该通知下发给各地银监局,以及各政策性银行、国有商业银行、股份制银行和中国邮政储蓄银行。与此同时,杭州、广州、北京等地都出现了从严执行二套房贷的现象。业内人士认为,这将有效影响部分投机性需求入市。

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