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中介炒房猫腻 扰乱市场秩序

2019-02-03 11:43:53
中介炒房猫腻 扰乱市场秩序 近日,西部某省会城市房产中介总经理对媒体表示,在国外,二手房经纪人是社会地位前十名的职业,而在国内房产中介业,由于劣币驱逐良币,由... 近日,西部某省会城市房产中介总经理对媒体表示,在国外,二手房经纪人是社会地位前十名的职业,而在国内房产中介业,由于劣币驱逐良币,由于信用塌方,民众对这个行业并不认可,甚至恶评为 黑中介 。 他说这句话没过几天,《人民日报》有文章说,据住建部统计,我国目前大概有6万多家房地产中介机构。这些机构对促进房地产交易发挥了积极作用。但是,一些不良房地产中介机构,通过各种方式谋取不正当利益,扰乱市场秩序,坑害消费者权益。 这篇文章还列举了不良中介的种种手法。 其一,哄抬房价。有些中介惯于制造房价飙升的舆论,向公众大吹 涨风 ,引起买方恐慌,卖房疯狂,加速资金投放,拉高出售价格,加剧房价非理性上涨的压力。 其二,发布虚假房源。有些中介肆意散布失实的房屋信息,在楼层、面积、价格上耍花招、玩猫腻,误导交易,欺诈消费。 其三,伪造资质。有些中介编织虚假材料,帮助并不具备资格的炒房者,在实施限购政策的城市买房,造成投机资本入市,增加调控难度。 这些,还只是中介炒房手法的一小部分。 中介炒房通过助涨房价从中牟利的更多猫腻,并不为很多人所知。 玩弄心理战,忽悠了卖主再忽悠买主 去年下半年以来,特别是进入2016年,一线城市房地产非理性过热,房价加速上涨,中介人员违规炒房的空间就更大了。 所谓炒房,无非是心理战术应用得当, 一位不愿透露姓名的房产经纪人直言,房产中介炒房现象一直存在。他们对房主和购房者,使用了不一样的手段。 对房主,他们一般强调该套房源如何如何糟糕,尽量压低房价。一般房主的心理防线在两名房产经纪人的游说下都会松动。此时,一名或多名由中介工作人员扮演的房托会适时出现,大多数的房主在两方软硬压力下都会中招。 对待买主,一般房产经纪人会带他去看不同的几套房源。比如,先带他去看一些不符合需要的房源,然后再去看目标房源。经过比较,目标房源自然突出了它的优势,而买主也容易忽略它的一些缺点,于是在房产经纪人适时的游说下购房。 以前买卖二手房,买卖双方在签约之前是见不到面的,只要中介了解双方的心理价位,就可以一边向卖方压价,一边抬高买方的预算。然后,中介以一次性现金付款的方式买下该套房源,但不进行任何买卖手续,而是让卖家出具一个委托出售的委托书,直接在加价后把房源卖给下家。 赚到20万元的差价都是很正常的事情, 一名中介说,在中介行业,这种做法被叫作 现金收房 , 我们要做的,只是把房价不断地炒高。 现在有了一些限制中介炒房的法令法规,但执行和监管的力度较低。高额的利润率仍然驱使中介铤而走险,大发横财。 低买入高抛出,中介变成炒房客 你以为我们房产中介都是在赚中介费吗?这些钱对我们来说小意思啦,低买高卖炒房赚利差才是我们中介赚钱的核心。 某中部省份房产中介陈经理说。 几年前,陈经理以30万元投资开办了一家房产中介,开业两年里,每月的利润都在100%增长。他告诉媒体,此前一年行情比较好,他们公司通过收中介费赚钱60万元左右,而这么一家中型房产公司每个月开支就有5万多元,收支刚刚平衡,但在此前一年,他自己和公司门店炒房赚的钱起码有500万元。 房价不断上涨是我们中介炒房的基础,只要有低于市场价一定比例的房子挂牌,我们就买下来,转手以市场价卖出。 陈经理说,炒房在行内称 接房 ,把房子接到手再转手卖出去。 他举例说,有一套房子,当时房东急需用钱,打算稍微便宜一点,单价1.2万元卖掉,他就找了5个人分别约房东出来谈价格,每个人都挑了毛病,比如楼层不好、采光不好,户型不好,大家都和房东说你这房子多也就值1万元一平方米,等几次这么洗脑以后,房东碰到了单价1.1万元的买主,当然是马上就急于成交了。 他这套房子总价104万元。他按揭7成,自己只要花30万左右,2个月以后办好手续就可以卖到132万左右,除掉税费后赚了20万元,利润有60%多了。 中介炒房能把房价炒多高? 3月底,北京市住建委开展了对房地产中介专项执法检查,其中就包括哄抬房价。一时间,北京各家房地产中介纷纷下架了高价房源,北京甚至出现大批 学区房 一夜之间价格统一跌到14.99万元的现象。 为什么是14.99万元? 一封链家内部邮件显示,继上次60万元单价的学区房源被悄然下架之后,该公司再次下架了一批高价房,尤其是单价畸高的学区房。该内部邮件称,链家不接受单价过高的房源委托,报价过高的房源不在内网录入,不向客户推荐和带看。其中特别指出,单价高于15万元的学区房属 报价过高 ,已上架房源若超出限制,将予以下架处理。 链家网站上出现了大批量价格均为每平方米14.99万元的学区房。据一名观察者介绍,这些房源在前一段时间挂出的时候是单价20多万元甚至30多万元,突然之间一律降成了14.99万元。 如果用先前的报价减去现时的报价,这里得到的数字,可能与中介炒房哄抬的房价,有很大的关系。也就是说,房产中介通过哄抬房价,可能从卖出的房价中获利一半。 一名业内人士告诉媒体,近期政府相关部门约谈了多家房地产中介的相关负责人,要求这些中介作出不哄抬房价的保证。中介收敛了很多,主动下架高价房源,造成一种北京房价涨幅不大的氛围。他们也知道,如果北京房价失控,民众抱怨加剧,政府将会严厉调控,中介就会遭受重创。 开发商、银行、炒房团,与中介形成共生链 开发商给中介代理的一般都是销售的尾盘。将剩余楼盘全部委托给中介,就能提前结束开发商的销售成本,但销售尾盘大都在楼层、房型、地段等方面存在缺陷,而这对中介来说,以低于市场水平的价格拿到这些房源,也就意味着更高的利润。 在中介行业内,流传着销售尾盘的小窍门,即先抬高二手房房价,再趁高房价时卖出。有中介透露, 如果这个楼盘有二手房挂牌,我们就联合几家中介公司,找一些生面孔,一天几波地上门看房,提高房主预期,二手房价格自然也就上来了。 对于炒房团来说,中介几乎扮演了决定性的角色。如果炒房团想做无本买卖,也只能靠中介来实现。 无本买卖,主要是指中介可以帮炒房团实现 低首付 甚至是 零首付 :中介通过评估公司,将房屋的估值做高,例如,原本价值为100万元的房屋,中介让买卖双方多签一份价格为150万元的合同上交审核,按首付3成计,投资者可以获得105万元的贷款,等于用银行贷款就可以支付全额房款。 在这个过程中,银行也与中介形成了共生链。有个形象的比喻,在炒房团的运作中,银行扮演 输血 的角色,而中介公司则是 血管 。如果没有中介公司的操作,炒房团可能拿不到贷款。 中介知道,几乎没有银行愿意办理购房者直接申请的房贷业务。二手房不但涉及评估事务所、律师事务所、房管局、保险公司等很多环节,更重要的是,过户阶段还需要担保,而这些事情,实际都是中介完成的,也就是说,有了中介,银行房贷既避免了麻烦和成本,连风险都转移了。 中介善于利用与银行的这种特殊关系。 贷款或者转按揭过程中,客户和银行一般是不接触的,所以,我们就可以伪造一份委托书,先去把卖房业主的售房所得款提出来周转。 一名中介表示,银行一般不会刻意去调查这份委托书的真伪,因为银行每年很大一部分房贷指标得靠中介来完成。为了完成贷款任务,银行会睁一只眼闭一只眼。 这样一来,中介如鱼得水,房价越炒越高。 在此基础上,中介的共生链延伸到地方政府,因为大部分情况下,地方政府都希望房价上涨。如果突然间涨得太高,有关部门看到危机,也会发起打击中介炒房行动。但有的房产经纪人表示,此前也有类似行动,都是在房价过高时搞上一阵子,虽然认真,但不持久。 低首付和高利贷,都成了中介赚钱工具 在神通广大的炒房中介那里,几乎没有办不成的事情。 面对媒体的时候,他们不愿说出自己参与炒房的那些猫腻,即使其他中介的炒房猫腻也不愿多说。 几年前,有媒体几经周折,采访到一位不愿透露姓名的房产中介。在他看来,虽然政府的二套房贷政策有时松有时紧,但到了中介手里,紧的时候也松,松的时候更松。如果自己或者客户真的想买的话,还是有办法做到更低的首付,甚至完全免去首付。 方法很简单,中介通过评估公司,将房屋的估值做高, 这位不愿透露姓名的房产中介说,例如,原本价值为100万元的房屋,中介让买卖双方多签一份价格为150万元的合同上交审核,按首付3成计,投资者可以获得105万元的贷款, 不是什么人都能这样干的,这个要看你的关系硬不硬了。 有些炒房中介还顺便做点转贷款的业务,这部分的利润也不小。 很多客户的房子是按揭的,卖房时要先付清银行欠款。要是遇到买卖双方都没有足够多的钱来还清贷款,炒房中介往往会自己垫钱给客户去还贷,这部分利率比较高,有的高达4分利。 他们是按天计算的,主要看借款的多少和时间长度。一般来说,客户还清贷款后,很快就能再次贷款,同时还清中介的借钱与高利息。中介的风险不算大,却在几天里赚个几千元乃至上万元。 业内人士说,通过炒房,房价过快上涨,中介的日子好过了,但有买房需求的大众,日子就不好过了。 亲,以上内容是否没有解决您的疑问,齐家装修专家团为您提供一对一的咨询服务(装修预算报价审核,户型改造建议,疑难杂症方案,材料购买详解,装修猫腻提醒),请添加微信号:qijia520321 您也可以在微信中搜索”齐家网“论坛小程序,上千个装修专家,设计达人在线互动,装修疑难杂症,装修报价问题,户型改造问题在这里都能找到答案,快来看看别人家都怎么装修吧!
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